Льготные парковки в ТЦ: панацея или фарс?

Проблему московского транспортного коллапса пытаются решить не один год. Всё чаще Москва стоит в многочасовых пробках, предела которым не видно. Власти заявляют, что делают всё возможное, чтобы вызволить москвичей из плена их же автомобилей. Горожан уговаривают пользоваться метро, которое уже выходит за пределы города и устремляется в область; строятся всё новые эстакады, хорды, ТПУ, путепроводы. Однако вместе с этим власти сделали платную парковку в центре Москвы, и количество коммерческих машино-мест будет только расти. Эксперты уже объявили эту меру радикальной и малоэффективной. Вот только чиновники говорят о том, что вместе с платными парковками вырастет и количество льготных, где можно будет оставить свою машину по весьма приемлемой цене или вовсе бесплатно. Естественно, заботу эту переложили в руки частного бизнеса, который не очень хочет нести чужой груз.

Так, с предложением о предоставлении посетителям бесплатной парковки на своей территории в первые два-три часа префектура ЦАО обратилась к владельцам торговых центров . Первоначально бесплатно предоставить парковочные места в первые три часа согласилась только администрация ТЦ «Смоленский Пассаж» на Смоленской площади.

После оглашения этой информации в прессе торговые центры стали сдаваться и добровольно-принудительно пошли навстречу префектуре. Так, в торговом центре «Галерея «МОСКВА», в бывшей одноименной гостинице на Охотном ряду, открылась льготная парковка для посетителей. Стоимость парковки - 100 рублей в час. При покупке на сумму не менее 700 рублей в одном из магазинов ТЦ «Галерея «МОСКВА» три часа предоставляются бесплатно. Позже Штаб Правительства Москвы по парковочному пространству сообщил, что договорился ещё с рядом торговых центров столицы о снижении тарифов за парковочные места для автомобилей. К торговым центрам, обеспечившим льготную парковку, теперь присоединились ТЦ «На Смольной», «Семеновский», «Ладья», ТРЦ «Филион». Но встают вопросы, нужны ли самим ТЦ эти льготные парковки и действительно ли они помогут городу?

Сергей Акулич, вице-президент BlackStone Keeping Company, считает, что предоставление льготных парковочных мест жителям города не сильно добавит популярности ТЦ , а точнее, не повлияет на эффективность работы арендаторов и не повысит доходность объекта. «Просто у жителей появится очередное место, где можно дешево или бесплатно «бросить» автомобиль на благоустроенной и обслуживаемой территории», - отмечает эксперт.

С этим мнением согласен Александр Зуйков, руководитель проектов департамента консалтинга S.A. Ricci: «Льготные парковочные места не будут способствовать популярности ТЦ, так как люди, которые будут оставлять машины на парковках у ТЦ на льготных условиях, в большинстве своем едут на встречи/мероприятия и у них просто нет времени ходить по магазинам. Бесплатная парковка в ТЦ не будет способствовать повышению посещаемости».

Однако не все эксперты так пессимистично относятся к льготным парковкам. По мнению аналитиков отдела исследований компании Knight Frank, льготные парковочные места могут стать конкурентным преимуществом торгового центра в том случае, когда парковка в других комплексах останется платной. Подобным примером может служить ТРЦ «Афимолл», в котором в вечерние часы по будням и в выходные дни парковка бесплатная. Можно сказать, что такая мера способствует привлечению в ТРЦ покупателей. Полина Жилкина, директор направления стратегического консалтинга СBRE, отмечает, что льготные парковочные места в некоторой степени способствуют повышению популярности ТЦ. «Во-первых, под эту тему можно развернуть отдельную рекламную кампанию торгового центра , как B2B, так и B2C, продвигающую социальную ответственность и участие в городских программах. Во-вторых, можно предположить, что какая-то часть «случайных» посетителей будет становиться «покупателями», возможно, даже постоянными. Но в этом случае большую роль также будет играть tenant mix торгового центра », - добавляет эксперт.

Однако кроме популярности льготные парковки стоит рассматривать и с экономической точки зрения. Так как по факту, что для одних является льготой, для других представляет собой чистый убыток.

Говоря о конкретных финансовых потерях, Сергей Акулич отмечает, что всё зависит от того, какое количество парковочных мест и на каких условиях будет предоставляться жителям, но на доходность в сторону снижения это, в любом случае, повлияет. Плюс неудобства при эксплуатации парковки с оставленными на ней бесплатно автомобилями. По мнению Полины Жилкиной, денежные поступления от парковки, конечно, нельзя сравнить с платежами арендаторов в контексте ежегодного операционного дохода. Но, с другой стороны, капитализация даже нескольких десятков тысяч долларов в год может на выходе прибавить сотни тысяч продавцу.

Однако часть экспертов считает, что в сравнении с общей прибылью торговых центров деньги, которые приносит парковка, слишком малы, чтобы придавать им какое-либо значение в основном бюджете ТЦ. Александр Зуйков говорит о том, что прибыль от паркинга для ТЦ является чисто символической и не влияет на доходность торгового центра . Его поддерживают и аналитики компании Knight Frank, по мнению которых доля прибыли, получаемой управляющей компанией ТРЦ в результате эксплуатации парковки, как правило, не превышает 3-4% от общего дохода, генерируемого объектом. Таким образом, нет предпосылок, чтобы говорить о том, что льготные парковки могут существенно сократить прибыль торгового центра .

Лишних мест нет

Кроме того, нужно не забывать, что из-за наплыва «случайных» автомобилистов может не остаться места на парковке для самих клиентов ТЦ. Такая ситуация может возникнуть в связи с тем, что многие люди задерживаются на работе на несколько часов, а самое активное время посещения ТЦ в будние дни - это с 18:30 до 22:00. В вечерний час пик автомобилисты, оставившие свои авто на льготных парковочных местах, могут создать проблемы с паркингом для посетителей ТЦ. Стоит отметить, что паркинг в существующих ТЦ проектировался с учетом планируемой посещаемости объекта, но не с учетом льготных парковочных мест. Сергей Акулич считает, что с большей степенью вероятности может так и произойти: «Покупатель, зная, что приехав в торговый центр за покупками, он столкнется с трудностями с парковкой из-за «случайных» автомобилистов, несколько раз подумает, прежде чем выбрать данный торговый центр для шопинга. А это, соответственно, напрямую влияет на успешность работы объекта недвижимости».

При этом Полина Жилкина отмечает, что это будет больше касаться тех ТЦ, которые расположены в районе станций метро и представляют собой идеальную площадку под ТПУ. С другой стороны, большинство «случайных» автомобилистов можно отсеивать системой доступа и оплаты парковки.

Одним из основных вопросов даже в случае принятия льготных парковок остается их формат. Владельцы ТЦ могут просто сделать бесплатными несколько первых часов парковки. Также льгота может распространяться на посетителей торговых центров , которые сделали покупку на определенную сумму. Кроме того, администрация торговых объектов может вместо отмены платы за несколько часов ввести урезанную цену за машино-место на все время парковки.

Сергей Акулич считает, что вариант с бесплатной парковкой на первые два часа наиболее предпочтительн, так как при нём машины не будут оставлять на целый день и превращать торговый центр в перехватывающую парковку. Также это является положительным стимулом непосредственно для клиентов (покупателей) ТЦ, так как появляется время на полноценный шопинг.

По мнению аналитиков компании Knight Frank, наиболее эффективным для привлечения дополнительных покупателей может быть предоставление бесплатной парковки на ограниченный период времени, например полчаса или более. Повышению общей популярности объекта и его узнаваемости может способствовать организация бесплатной парковки в течение всего времени работы торгового центра . Более мягким вариантом является бесплатная парковка в определенный временной интервал, например днем или вечером.

Зарубежный опыт показывает, что парковка в торговых или многофункциональных центрах может успешно использоваться в ночное время жителями близлежащих жилых домов. Это может принести девелоперу объекта дополнительный доход.

Стоит обратить внимание на то, что важным фактором для посетителей торговых центров является не только стоимость парковки, но и удобство пользования ею: подъездные пути, параметры рампы, в частности угол наклона и ширина, удобная система оплаты, организация движения на самой парковке и т.д.

В любом случае - выгодны или не выгодны для торговых центров льготные парковки - власти ненавязчиво заставляют принимать владельцев ТЦ их условия игры. Однако с точки зрения общей транспортной загруженности в городе такой выход вряд ли сильно повлияет на московские пробки, но сможет стать отдушиной хотя бы на некоторое время.

Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield, отмечает, что всего в Москве торговым центрам принадлежит более 120 тысяч парковочных мест, поэтому потенциал коммерческих парковочных мест для города огромен. «Идея предоставления льготных мест мне кажется несовместимой с концепцией коммерческого объекта. Но вполне реально увеличить КПД коммерческого использования парковок в торговых центрах, что будет взаимовыгодно и собственникам коммерческих объектов, и городским властям, и жителям», - добавляет эксперт.

Насколько проект будет удачным и сможет ли он прижиться повсеместно, покажет время. Перекладывание проблем с больной головы на здоровую лишь ненадолго облегчает ситуацию, поэтому властям не стоит забывать о комплексном подходе к вопросу нейтрализации московских пробок.